中房學：2023中國房地產估價年會嘉賓觀點摘要
來源：中房學發布時間：2023-12-28瀏覽次數：2565
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長
觀點摘要：（1）本次年會主題的關鍵詞為“機構內部治理”，目的是促進機構高質量可持續發展。在當前房地產估價行業發展形勢不夠好的情況下，廣大房地產估價機構應利用這段時期進行修整、復盤、展望，補短板、強弱項、堵漏洞，準備再出發、向前進、上新臺階。（2）未來，估價機構生存發展將主要靠內部治理這個基礎。通過本次年會的理論研討、實踐總結和經驗交流，推動估價機構構建既符合現代企業管理基本原理，又適合房地產估價機構特點及機構自身情況的內部治理體系，從“人治”轉向“法治”，提高機構治理水平和運營管理效率，防范有關風險，保障估價機構高質量、可持續發展。（3）估價機構內部治理總體思路：一是精神狀態上：始終要有憂患意識，要有堅定發展的信心；二是發展理念上：堅持專業主義、長期主義；三是發展戰略上：要走市場化、咨詢化、科學化發展之路；四是發展路徑上：堅持做優、做久、做強、做大的發展過程；五是要守正創新，轉型升級：一方面不固步自封，另一方面不是為創新而“創新”。（4）從體制機制、后繼人才、管理手段、內部制度、企業文化等方面，對內部治理具體內容提出幾點意見：一是確立組織形式、治理結構及實際控制人，探索股東或合伙人退出機制和激勵機制，鼓勵機構做強做大；二是深入思考如何吸引、培養、留住人才特別是青年人才，如何建設高素質專業化估價隊伍，如何待遇留人、事業留人、感情留人，探索師徒制，培養接班人，做好交接、傳承；三是重視數字化轉型、現代項目管理工具的應用及績效評價考核方法；四是學習研發制度，構建估價資料庫，明確業務流程和標準，完善風險管理制度，推行明碼標價，建立機構發展基金和風險基金等；五是企業文化建設不要唯利是圖，倡導向上向善，踐行ESG理念，也要避免過度商業化等。
胡建明
高力國際估價及咨詢服務中國區執行董事，聯席負責人
觀點摘要：（1）在現代企業中，企業、團隊、員工之間的關系是相互依存、相互促進的。（2）高力國際評估內部治理體系包括完善組織架構、建立企業制度、數字化信息化建設、營造積極的企業文化、優化決策機制、完善內部監督機制、人才培養和引進；外部拓展內容包括拓展服務范圍、增加客戶類型、拓寬行業覆蓋，并開展多渠道全方位的市場營銷。（3）未來企業發展對于領導、員工和團隊的要求：領導者需順應不同的市場情境變化，厘清工作輕重緩急，動態平衡關鍵領導角色，從而更靈活高效的發揮領導力，引領團隊完成更具挑戰性的目標、任務、項目和變革；員工在團隊中的職責更加多樣化，同時也更加注重團隊合作和協作；建立學習型團隊、堅持創新驅動、實現價值共享、踐行ESG和OKR理念。
潘世炳
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長
觀點摘要：（1）當前，我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，由規模速度型轉向質量效率型，由增量擴能為主轉向調整存量、做優增量并舉；我國房地產市場從增量擴張轉向存量運營，從高速度增長轉向高質量發展，從“高負債、高杠桿、高周轉”轉向“價格穩、結構優、質量好”；我國房地產業向新發展模式平穩過渡，房地產估價可在存量盤活、城市更新、綠色低碳、智能安全、資產運營和證券化等方面積極發揮作用。（2）過去房地產估價機構存在重成熟業務、輕創新業務；重商務拓展、輕內部管理；重業務經營、輕黨建文化；重企業發展、輕風險防控等問題。當前房地產估價行業進入機遇與挑戰并存的新發展階段，需要從單純關注數量擴張向關注經營理念、內部風險防控、業務發展創新、服務質量提升、專業人才培養等內部治理方向轉變，以適應新的市場環境。（3）房地產估價機構應建立技術、市場、人事、信息、文化、風控“六位一體”的內部治理體系，具體包括：強化業務創新和技術提升，加快數字化轉型；創新市場拓展方式；完善以人力資源為核心的管理體系；堅持黨建引領、參政議政、企業經營“三結合”；做好企業文化建設，積極承擔社會責任；嚴控估價機構內部風險等。
樊?蕓
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長
上海富申評估咨詢集團董事長
觀點摘要：（1）公司治理是指公司所有者（主要是股東）對于經營者的一種監督與制衡機制。現代公司治理分為內部治理和外部治理兩個方面，其中內部治理在企業管理中發揮著重要作用，主要從公司內部人員任職資格、權限范圍、議事規則、利益沖突等方面開展。（2）關于吸引、培養年輕人才的有效路徑：一是組建政策研究室，避免急功近利；二是參與國家法律法規及行業熱點難點問題的調研；三是探索行業重點關注低價收費問題的調研與磋商機制；四是參與行業相關的其它社會熱點調研；五是解決人才后顧之憂；六是發揮員工專業特長，為行業贏得榮譽。（3）公司治理、民主決策的有效措施：梳理法律法規、完善制度修訂，民主管理、民主決策，為黨工團組織注入新鮮血液。（4）法治是最好的營商環境；人才是企業最寶貴的財富；全員分享勞動成果是企業核心的價值觀；良好的股權激勵和退出方式是企業最有效的吸引人才機制，具體包括建立盈利全員分享機制，探索股權激勵機制及股權退出機制等。
李?娜
社會責任與公司治理
觀點摘要：（1）房地產估價行業運用自身的專業服務承擔著重要的社會責任，即用專業服務為經濟發展貢獻力量，專業公司治理的核心是建立專業引領的企業文化。（2）國外經濟周期中各個階段均有房地產估價機構的專業參與，包括在高科技產業、ESG、數字經濟及數字化轉型、保障房、資產證券化等領域提供相關專業服務。（3）估價行業的發展歷程，體現了自身的發展韌性與對經濟社會發展需求的適應性。估價機構應把握時代發展的趨勢與脈絡，持續探索演進，積極參與社會經濟發展的方方面面：對社會，始終維護人們發展的權利與利益，維護社會經濟乃至文化的可持續發展；對政府，協助防范與化解潛在風險，維護社會穩定、公平與正義；對市場，堅持以“資本向善”為導向，提供高質量的“價值”服務。（4）應發揮企業文化建設在估價機構內部治理中的引領作用，包括合規、誠信、專業，以企業文化建設引領公司治理，以專業服務實體經濟發展和國家戰略。
崔太平
估價機構薪火傳承與合伙文化
觀點摘要：（1）合伙助力代際傳承，估價機構合伙人制度建設包括進入退出機制、議事制度、合伙人分級、收益分配、份額調整及保障制度等。（2）合伙協議是機構內部的“憲法”，包括入伙與退伙的約定、新合伙人入伙條件與程序、合伙人利潤分配與虧損承擔、合伙人退休退伙的約定、糾紛解決辦法等內容。（3）合伙人議事制度中分類事項的表決方式分為按人頭投票和按人頭+合伙份額投票。（4）探索建立合伙人導師制度，包含合伙人培育計劃、學生選拔、職業導師隊伍建設、開展教學及實習實踐活動等。（5）合伙企業文化的“合”是“合抱之木”的“合”，是“君子和而不同”的“和”，是“道不同不相為謀”的“合”。
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蓄價值觀之勢，謀新發展之能
觀點摘要：（1）以“專業、誠信、創新、合作”價值觀促進組織管理。“專業”賦能組織管理包括專業數字化系統、專業培育機制及專業多元培訓；“誠信”賦能組織管理包括恪守職業道德、誠信貫穿日常并融入管理；“創新”賦能組織管理包括組織構架、管理制度及業務模式創新；“合作”賦能組織管理包括新員工拓展、設立員工俱樂部及組織員工旅游。（2）面向未來，估價機構在人才的培養上應呈現多元性；持續完善公司規章制度體系、制定清晰的職業發展路徑，通過透明的機制確保全體員工都有公平的機會、資源和權利實現發展目標；給予員工充分的成長空間與包容。
估價機構管理組織架構設置思考
觀點摘要：（1）估價機構管理組織架構設置至少要面對如下問題：股東層與執行團隊的設置與權限劃分、執行團隊的組織架構設置模式、組織架構中的崗位設置與目標分置、崗位與人員的關聯等。（2）估價機構的特征決定要盡量避免出現只負責內部協調、內部控制的“管理崗”，所有的中高層崗位都要與某個目標相對應，總經理是機構第一業務崗。（3）估價機構管理者應該加強管理學基本理論知識學習，并結合自身管理經驗，做好充分調研了解，從組織架構的設置原則、模式與要求進行思考。（4）沒有絕對完善的設置管理架構理論，估價機構必須根據自身規模、發展階段、人員組成與社會資源等各因素，確定適宜自身發展的組織架構與管理體系。
司徒榮軾
廣東國眾聯行資產評估土地房地產估價規劃咨詢有限公司執行總經理
大數據背景下房地產估價機構的數字化轉型之路
觀點摘要：（1）當前房地產估價行業現狀：三大傳統業務萎縮；行業內外不良競爭加劇；估價機構的數字化程度普遍偏低。（2）房地產估價行業數字化轉型的三個機遇：線上評估需求增長，市場發展空間大；大數據時代帶來的評估工具的改革；政府對房地產估價行業的放管服改革。（3）房地產估價行業數字化轉型的六大困境：估價業務模式仍以傳統模式為主；估價人員“數字化素質”較低；線上數據質量不高，覆蓋面不完全，導致估價難度較高；資源、資金難以保障，中小企業的問題尤其突出；金融機構以及阿里、京東大數據的沖擊；數據隱私和安全問題。（4）估價機構數字化轉型的實現路徑包括業務專業化、價格市場化、數據信息化、加強交流合作和數據保密能力。
駱曉紅
估價機構的傳承與發展
觀點摘要：（1）估價機構傳承模式有內部經理人接班模式、代際傳承模式、機構整合模式。（2）估價機構的傳承是機構基因、無形資產和企業家精神的傳承，好的傳承是通過組織完成的，發展是傳承的最好方法，一代股東要逐步放權，二代要守正創新。（3）未來5-10年，估價機構將進入傳承高峰期，傳承的成功與否，直接關系估價機構和行業的可持續發展。（4）傳承是一項艱巨的挑戰，越早制訂傳承計劃，成功傳承的可能性就越大，穩定發展的確定性就越大。
合伙創新——新時代估價行業的新發展理念
觀點摘要：（1）新形勢下，房地產估價機構面臨業務類型單一、技術水平滯后、人才短缺、企業規模偏小等難題，行業市場競爭已經觸及成本線，行業發展處于“明斯基時刻”。（2）行業發展離不開新發展理念，面臨傳統業務萎縮、新業務領域不斷涌現的情況，行業應形成共識：供給側改革是唯一生存之道。（3）當前，房地產估價行業已經開展的供給側創新包括兩類，一是圍繞理論、方法、知識、經驗等要素資源的專業創新，如城市更新、績效評價、租金評估及REITs等；二是圍繞資金、數據、信息技術、跨界人才等要素資源的技術創新。但這兩類創新因普遍缺少核心要素資源，導致大多數機構沒能形成核心競爭優勢。（4）模式創新是第三類創新；是房地產估價機構提升核心競爭優勢、實現可持續發展的解決之道；是在理念、規則、制度等方面的創新，如合伙創新，通過把優秀的人用更有效的方式凝聚在一起持續創新。（5）合伙創新可以充分發揮群體優勢、避免個體局限、突破股權界限、形成人合平臺，因此可以突破估價機構在資金、人才、數據、品牌等方面的瓶頸；合作制的本質在于制度，需要以共識的機制，形成議事規則，建立合伙制度；合伙制的七種作用包括匯集、整合、擇優、規模化、強化、互利、分工。
圓桌對話：內部治理有效路徑探討與分享
主持人：閆旭東（中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長，北京仁達房地產土地資產評估有限公司名譽董事長）
丁金禮（河南省房地產估價師與經紀人協會會長，河南宏基房地產評估測繪有限公司董事長）
高喜善（北京首佳房地產土地資產評估有限公司董事長）
胡?峰（戴德梁行北京公司總經理、北區估價及顧問服務負責人）
楊麗艷（深圳市國房土地房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
李秀榮（廈門均達房地產資產評估咨詢有限公司董事長）
高藕葉（天津博成房地產土地資產評估有限公司總經理）
Q1：如何建立總估價師制度？總估價師制度可以發揮哪些作用？
丁金禮：（1）河南省總估價師（估價總監）制度建立的背景：業務風險大、同一機構內部估價報告水平不一、機構間同質化競爭嚴重。（2）總估價師的定位與選拔：選拔各估價機構中水平最高、知識最全面的估價師成為總估價師，實現估價機構全覆蓋。（3）總估價師的職責：組織內部學習、協調內部業務工作、傳承傳統業務、創新新型業務。（4）總估價師制度的作用：通過總估價師把關估價技術，可以提高估價質量；為行業培養一批專門研究估價技術的專業人才。（5）根據估價能力將估價師分為四類：一是“技乏”（技不如人）類；二是“技能”（一技之長）類，能夠熟練解決常見估價問題；三是“技巧”（技高一籌）類，能夠解決疑難問題、延伸拓展性問題；四是“技藝”（技藝超群）類，可以進行創新。一般機構要有一個“技能”類估價師；大機構要選用“技巧”類估價師，至少有一個“技藝”類估價師。
Q2：估價師學徒制的探索情況及其在業務拓展中發揮的作用？
高藕葉：（1）推行學徒制改革可以從以下方面進行：一是“走出去”，選擇優秀估價師去高等學府進修；二是“請進來”，請行業知名專家對估價師進行指導，以師傅帶徒弟方式一對一地指導具體項目操作；三是積極推行估價師人才考評制度，確立人才培養具體目標，如10年成為行業專家、3-5年熟悉行業體系等。（2）房地產估價服務特點決定了實踐經驗的重要性，為傳承實踐經驗，應做好：在新老員工銜接時，通過提前上崗、在實踐中了解崗位具體職責；前置估價師實習訓練制度，提前了解行業，考核通過后上崗，以減少新估價師犯錯誤的幾率。（3）通過將帶徒弟與薪酬體系結合，提高優秀估價師帶徒弟的積極性。（4）以房地產估價業務為核心，可以進行延伸的業務有工程造價、專項審計和城市更新中的成本審核等。
Q3：大公司應如何進行組織機構變革？如何培養人才？
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高喜善：（1）面臨估價業務多點化、小型化、低收費化、作業難度加深的現狀，通過合伙制改革、任用年輕估價師，可以推動創新，打造企業發展優勢。（2）合伙制不只體現在法律關系上的變化，更多體現在合作機制上，通過改變利益分配機制，使公司利益與個人利益保持統一。（3）組織機構變革包括對管理層內部職責、公司架構等的調整。如，通過改變利益分配，促進團隊創新，包括提高新業務的業績系數、增加激勵等；通過制定好的選人機制，對有沖勁、有想法、有執行力的“三有人才”進行激勵。
Q4：國際公司在內部治理方面的借鑒？
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胡?峰：（1）人才與企業是相互成就的。一方面，企業應創造公平、公開、平等、透明的內部管理環境，如在薪酬制度中，以人為本，保證薪酬能夠按照已制定的激勵制度透明地執行，以調動人才的積極性、主動性。另一方面，企業要實現高質量可持續發展，不斷開拓新業務，為人才提供發展的空間。通過切實尊重人才、簡化內部治理、搭建發展平臺，吸引更優秀的人才進入，實現人才與企業共同發展。（2）許多估價需求是在與客戶不斷溝通交流中產生的。過去估價業務以投后管理為主，未來將以房地產資產管理業務為主；資產管理業務主要來源于金融機構，估價機構應從專業、數據支持角度，為金融機構資產管理提供顧問服務。
Q5：美國房地產估價行業發展的有關借鑒？
吳?數：（1）美國估價師社會地位、經濟收入普遍較高，年齡普遍較大，平均年齡為49.5歲。（2）美國房地產行業經歷了大開發、供需平衡、存量為主（REITs快速發展）的三個階段；幾次轉型期間，均為房地產估價機構提供了發展機遇，部分估價機構抓住行業轉型機遇做強、做大。（3）當前我國已進入存量房時代，房地產估價行業應堅定信心，抓住REITs快速發展帶來的機遇。
Q6：數字化轉型對房地產估價機構發展和內部治理的作用？
楊麗艷：（1）數字化轉型是企業內部治理的重要手段，房地產估價行業數字化轉型已迫在眉睫，否則將被數字經濟時代所淘汰。（2）數字化轉型需要長期、持續的資金投入，企業應提高重視、制定長期戰略。（3）數字化轉型，對外應提升數字化服務能力，對內應持續進行系統迭代，以適應企業內部管理的需要，提升管理效率。
李秀榮：（1）數字化是房地產估價行業要面對的全新場景，也是讓行業產生新的收獲方法。房地產估價機構應借助行業多年的數字化轉型經驗、積累的大量數字資產，抓住國家數字經濟發展的機遇。（2）房地產信息化系統可以集合優秀估價師經驗，搭建完整、持續更新的知識庫，彌補估價師知識結構單一的不足。
